Điều lạ thường trên thị trường bất động sản

“Nút thắt” pháp lý được tháo gỡ

Tại hội thảo nhận định thị trường bất động sản 2022: Xu hướng và thách thức do Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (Vars) tổ chức, ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Vars nhận định, thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam duy trì tốc độ tăng trưởng 15%/năm và dự báo có nhiều triển vọng trong thời gian tới dựa trên các yếu tố vĩ mô bền vững. 

Với dự báo sẽ duy trì tăng trưởng hơn 6% trong những năm tới, Việt Nam đang là 1 trong những nền kinh tế vừa và nhỏ có sức bật tốt, lợi thế về quy mô dân số, cơ cấu dân số trẻ, tốc độ đô thị hóa nhanh... so với nhiều nước trong khu vực . Đây cũng chính là lợi thế cạnh tranh tranh giúp bất động sản Việt Nam duy trì nhịp tăng trưởng nhất định, vượt qua lực cản dịch bệnh.

Ông Đính nói: “Tăng trưởng kinh tế sẽ biến nhu cầu thành thực cầu, tiềm năng thành cơ hội. Nhìn từ góc độ của nhà đầu tư, thực cầu và cơ hội tại Việt Nam rất hấp dẫn, trải đều trong các phân khúc từ nhà ở, văn phòng, bán lẻ, kho vận, khách sạn, du lịch…”.

Nhận định về thách thức cũng như triển vọng của thị trường BĐS và xây dựng trong thời gian tới, Tiến sĩ Cấn Văn Lực cho rằng, hiện nguồn cung thiếu, làm sao điều tiết được nguồn cung tốt hơn.

Kinh tế phục hồi nhanh nếu Việt Nam thực hiện tốt Chương trình phòng chống dịch và Chương trình phục hội, phát triển kinh tế - xã hội 2022-2023. Cùng đó, Chiến lược phát triển nhà ở 2021-2023 cũng đang dần hoàn thiện. 

Đặc biệt, trong gói phục hồi, đầu tư hạ tầng bổ sung thêm 13.000 tỷ trong trong 2 năm, hỗ trợ lãi suất 40.000 tỷ tương đương với khoảng 1 triệu tín dụng được hưởng lãi suất trong đó có nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân và thu nhập thấp, 15.000 tỷ cho vay nhà ở xã hội. Quan trọng hơn là thúc đẩy đầu tư công mạnh mẽ trong năm nay. Đây là những yếu tố quan trọng hỗ trợ tích cực cho thị trường giai đoạn tới.

Bên cạnh đó, các “nút thắt” về pháp lý cũng đang dần được tháo gỡ. Chính phủ đang chuẩn bị cho sửa về Nghị định Khu công nghiệp trong đó quy định rõ, trong khu công nghiệp phải có nhà ở cho công nhân, rút kinh nghiệm dịch bệnh vừa qua.

Đặc biệt là sửa một số luật, Quốc hội đã thông qua 1 luật sửa 8 luật tháo gỡ nhiều vướng mắc trong xây dựng và BĐS, mặc dù vẫn còn một số điểm tiếp tục bàn thảo tiếp. Tôi cho rằng đây là một đột phá lớn.

Ngoài ra, Luật Nhà ở, Luật Đất đai được cho rằng sẽ sửa đổi trong năm nay, chậm nhất là năm tới.

Về nguồn vốn thị trường BĐS, chuyên gia kinh tế Cấn Văn Lực nhận định vẫn tích cực. Tín dụng BĐS tăng 9% trong năm 2021, trong đó có cả đầu tư, nhà ở; bên cạnh đó còn vốn tư nhân, vốn FDI, phát hành trái phiếu.

Thị trường "sáng" hay cần quan tâm?

Dự báo thị trường bất động sản năm 2022, ông Nguyễn Chí Thanh – Phó chủ tịch Vars cho rằng, những yếu tố lợi thế của BĐS Việt Nam vẫn giữ nguyên trong dài hạn. Việt Nam đang là điểm đến hứa hẹn khi các thị trường xung quanh nóng lên.

Cùng đó, thị trường bất động sản cũng tận dụng được lợi thế từ các gói kích thích cũng như chính sách tín dụng có điều chỉnh. Bởi vậy, năm, 2022 tiếp tục là năm củng cố về thể chế; tập trung vào các chính sách quản lý thị trường, quản lý dữ liệu thị trường.

“Dự kiến nguồn cung tăng, tuy nhiên với định hướng chung, tăng trưởng chung cả thị trường sẽ được điều tiết bởi chính sách vĩ mô.

Phân khúc đất nền và cao cấp vẫn sẽ có sự tăng trưởng tốt và phân hóa rõ rệt, sẽ có căn hộ siêu cao cấp. Giá căn hộ bình dân và trung cấp, với sự hỗ trợ của Nhà nước, dự báo giá sẽ hợp lý hơn.

Với chính sách phục hồi phát triển kinh tế, đánh giá BĐS nghỉ dưỡng sẽ là điểm sáng hấp dẫn đầu tư của năm 2022, với vai trò tiên phong trong thúc đẩy đô thị hoá”, ông Thanh nhận định.

Dưới góc độ cơ quan quản lý nhà nước, ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS (Bộ Xây dựng) cho rằng, trong một giai đoạn dài, vấn đề thông tin ảnh hưởng rất nhiều đến thị trường. Tuy nhiên, đến thời điểm hiện nay, đây vẫn là nội dung cần tiếp tục thực hiện nâng cấp, hoàn thiện để có một hệ thống thông tin đáp ứng yêu cầu.

Điều này không chỉ giúp cơ quan quản lý nhà nước có thông tin cơ bản về thị trường, về hoạt động đầu tư, kinh doanh. Từ đó, có định hướng sát thực tế trong việc hoạch định chính sách, tham mưu ban hành các cơ chế chính sách thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh.

Chỉ ra những điểm ngược của thị trường BĐS thời gian qua, ông Khởi nói: “Trong lúc dịch bệnh Covid-19, nền kinh tế có nhiều vấn đề tồn tại nhưng thị trường BĐS tôi không biết nói là sáng hay cần quan tâm”. 

Ông Khởi cũng đặt ra nhiều vấn đề băn khoăn đối với thị trường BĐS: “Có những điểm lạ, thứ nhất, tiền rất nhiều nhưng không vào nguồn cung đầu tư thị trường, vậy tiền vào chỗ nào? Dòng tiền nhiều nhưng nguồn cung vẫn thiếu. Thứ hai, nhu cầu BĐS năm nào cũng tăng, nhưng chưa có số liệu nhu cầu thực chính xác là bao nhiêu. 

Nhiều nguồn tin nói năm 2021, thị trường phát triển nóng không biết có đúng không? Có một số tỉnh có sự vực dậy của thị trường, nhưng như vậy có phải là đại diện cho cả nước hay không?”.

Theo ông Khởi, BĐS luôn có độ trễ và năm 2022 sẽ là thời điểm thực hiện độ trễ đó. Một loạt chính sách đã ban hành từ kiến nghị của năm 2020, 2021 chưa thực hiện được nhưng năm 2022 sẽ có hiệu lực và được thụ hưởng. Đó là các vấn đề tồn tại liên quan đến thị trường bất động sản như hoạt động đầu tư, thủ tục pháp lý vì hệ thống pháp luật liên quan hiện đã dần hoàn thiện nên không còn mâu thuẫn giữa các quy định trong hệ thống pháp  luật về đầu tư.

Đơn cử như Luật Đầu tư đã sửa, hay các quy định của pháp luật về quy hoạch, xây dựng cũng đã sửa. Do đó, năm 2022, doanh nghiệp và nhà Đầu tư sẽ quan tâm đến hiệu lực của các chính sách tác động đến nguồn cung trên thị trường.