Nhiều tác động tiêu cực khi sở hữu nhà chung cư có thời hạn

Cần đánh giá tác động kỹ lưỡng
Không phủ nhận việc quy định về thời gian sử dụng nhà chung cư với mục đích tạo ra căn cứ pháp lý cho quá trình cải tạo, xây dựng lại hệ thống chung cư sau một thời gian sử dụng bị xuống cấp. Nhưng vô hình trung, quy định này đã tạo ra làn sóng tâm lý hoang mang cho hàng triệu người dân đang sở hữu những căn hộ chung cư và theo đánh giá của nhiều chuyên gia nó sẽ tác động bất lợi đến sự nghiệp đô thị hóa của đất nước trong thời gian tới.
“Điều 25 Dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi mặc dù không còn sử dụng cụm từ “sở hữu nhà chung cư có thời hạn” hoặc “gia hạn thời hạn sở hữu”, nhưng thực chất vẫn giữ quan điểm sở hữu có thời hạn vì quy định “chấm dứt quyền sở hữu khi UBND cấp tỉnh thông báo phá dỡ” hoặc Điều 26 quy định “xử lý nhà chung cư khi chấm dứt quyền sở hữu”. Quy định này không đáp ứng được nhu cầu, nguyện vọng của đa số người dân mua căn hộ chung cư gắn liền với quyền sử dụng đất ổn định lâu dài và cũng chưa phù hợp với các quy định pháp luật hiện hành” - Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh (HoREA) Lê Hoàng Châu nhìn nhận.
Cũng theo đại diện HoREA, Thông tư 12/2012/TT-BXD của Bộ Xây dựng quy định tuổi thọ nhà chung cư là công trình cấp đặc biệt - cấp I có niên hạn sử dụng trên 100 năm; cấp II từ 50 - 100 năm; cấp III từ 20 năm đến dưới 50 năm; cấp IV dưới 20 năm. Thông tư 03/2021/TT-BXD cũng quy định nhà chung cư, nhà chung cư hỗn hợp phải được tính toán đảm bảo tuổi thọ thiết kế tối thiểu 50 năm. Nhưng trên thực tế thì đa số nhà chung cư được xây dựng mới trong hơn 15 năm qua chủ yếu là công trình cấp I, niên hạn sử dụng trên 100 năm. Do Luật Xây dựng 2014 đã quy định về thời hạn sử dụng, phá dỡ công trình xây dựng, trong đó có công trình nhà chung cư, nên Điều 14 và Chương V Dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi không cần thiết quy định về chấm dứt quyền sở hữu nhà chung cư hoặc xử lý nhà chung cư khi chấm dứt quyền sở hữu tại Điều 25, Điều 26.
Luật sư Phạm Thanh Hữu - Đoàn Luật sư TP Hồ Chí Minh cũng cho rằng, với quy định nói trên sẽ dẫn đến nguy cơ tác động ngược đến việc phát triển nhà chung cư, vì việc phát triển nhà chung cư hiện nay được xem là quy luật tất yếu, đặc biệt là ở các đô thị lớn, tạo điều kiện thuận lợi để người dân có chỗ an cư lạc nghiệp.
“Với tâm lý của đa số người dân Việt Nam là an cư lạc nghiệp, tài sản của mình phải được để lại cho con cháu. Nhưng khi quy định sở hữu nhà chung cư có thời hạn thì chỉ là bỏ tiền thuê nhà lâu năm, do đó nhu cầu về nhà chung cư sẽ ít lại, kéo theo sự thua lỗ của các chủ đầu tư. Đồng thời giá nhà ở đô thị sẽ tiếp tục cao hơn so với mặt bằng chung thu nhập của người dân, khi đó nhiều người khó có nhà ở hơn hiện nay, mục tiêu tổng thể của đất nước về nhà ở đi vào ngõ cụt” - luật sư Phạm Thanh Hữu nhìn nhận.
Bên cạnh đó, nhiều ý kiến cũng cho rằng, giải pháp để xử lý hiệu quả nhà chung cư cũ không phải là quy định sở hữu có thời hạn mà là tìm ra giải pháp hiệu quả, như: Nhà nước trực tiếp thỏa thuận với chủ sở hữu trong việc cải tạo lại nhà chung cư (chủ sở hữu trả chi phí hoặc do ngân sách Nhà nước đảm bảo), hoặc xây dựng mới quy mô lớn hơn, đảm bảo dành một phần cho chủ sở hữu hiện tại và trả thêm tiền chênh lệch đảm bảo bù đủ vào khoản chi phí xây dựng mới; Nhà nước giữ vai trò điều phối để chủ sở hữu nhà chung cư thỏa thuận với chủ đầu tư trong việc cải tạo, xây dựng mới, quyền và nghĩa vụ do hai bên thỏa thuận trên cơ sở hài hòa lợi ích hợp pháp của nhau. Nhà nước giữ vai trò thẩm định, phê duyệt quy mô dự án, đảm bảo an toàn trước khi đưa vào sử dụng.