Quảng Trị giải quyết vướng mắc cho Dự án Khu đô thị sinh thái biển AE Resort - Cửa Tùng chậm tiến độ

Dự án Khu đô thị sinh thái biển AE Resort - Cửa Tùng Quảng Trị. Ảnh: LHC

Dự án xây dựng khu đô thị sinh thái biển AE Resort - Cửa Tùng, Quảng Trị (sau đây gọi là Dự án) là dự án được xây dựng với mục tiêu nhằm đáp ứng nhu cầu nghỉ dưỡng giải trí của người dân và khách du lịch trong nước và quốc tế, thúc đẩy phát triển du lịch, tạo điểm nhấn mỹ quan khu vực biển Cửa Tùng - Vịnh Mốc, tạo việc làm và thu nhập cho người dân, góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội khu vực.

Trong quá trình triển khai đầu tư Nhà đầu tư - Công ty Cổ phần Tập đoàn AE còn vướng mắc về thủ tục đầu tư, công tác thỏa thuận đền bù giải phóng mặt bằng, dịch bệnh…và các vướng mắc bất khả kháng nên đến nay dự án vẫn chưa được triển khai thi công hoàn thành.

Những vướng mắc trong thủ tục

Kết luận của Thanh tra Quảng Trị ghi nhận sai sót trong chuẩn bị đầu tư, cụ thể: Tỷ lệ vốn chủ sở hữu của Nhà đầu tư chiếm 20,3% với diện tích đất thực hiện Dự án là 36,54 ha, đảm bảo theo đúng quy định tại điểm a khoản 2 Điều 14 Nghị định số 43/2014/NĐ- CP ngày 15/5/2014. Tuy nhiên, theo đề xuất dự án của nhà đầu tư tổng mức dự án dự kiến 492,625 tỷ đồng, trong đó: vốn tự có: 100,0 tỷ đồng và vốn vay: 246,312.5 tỷ đồng chiếm 70,3% tổng vốn đầu tư; vốn khác: 146,312.5 tỷ đồng, chiếm 29,7% tổng mức đầu tư (nguồn vốn khác nhà đầu tư không chứng minh được và không được ngân hàng bảo lãnh, cho vay).

Như vậy, Báo cáo thẩm định của Sở kế hoạch và Đầu tư và các hồ sơ kèm theo báo cáo tài chính của nhà đầu tư Dự án thì năng lực tài chính của nhà đầu tư là 346,312.5 tỷ đồng/492,625 tỷ đồng, chưa đảm bảo về năng lực tài chính.

Ngoài ra, có sai sót trong thực hiện thiết kế cơ sở Dự án. Cụ thể, theo Thông báo thẩm định số 236/SXD-QLXD ngày 26/02/2019 của Sở Xây dựng về việc thẩm định thiết kế cơ sở Dự án Khu đô thị sinh thái biển AE Resort - Cửa Tùng Quảng Trị, có tổng mức đầu tư dự án 690,0 tỷ đồng. Tuy nhiên, theo Quyết định chủ trương đầu tư số 818/QĐ-UBND ngày 19/4/2018, tổng mức đầu tư của Dự án 492,0 tỷ đồng. Như vậy, tổng mức đầu tư theo Báo cáo thẩm định của Sở Xây dựng tăng 40% so với quyết định chủ trương đầu tư Dự án.

Sở Xây dựng thực hiện công tác thẩm định thiết kế cơ sở không “đánh giá về sự cần thiết đầu tư xây dựng gồm sự phù hợp với chủ trương đầu tư” theo quy định tại điểm a khoản 3 Điều 58 Luật Xây dựng 2014. Theo quy định tại điểm b khoản 1 Điều 36 Nghị định số 118/2015/NĐ-CP quy định đối với Dự án phải điều chỉnh chủ trương đầu tư khi “Tăng hoặc giảm trên 10% tổng vốn đầu tư làm thay đổi mục tiêu, quy mô và công suất của dự án đầu tư”. Như vậy, nhà đầu tư phải thực hiện các thủ tục để điều chỉnh chủ trương đầu tư khi tổng mức đầu tư tăng quá 10% theo quy định.

Về sai sót trong thực hiện nghĩa vụ tài chính, Dự án tăng tổng mức đầu tư (từ 420 tỷ đồng lên 690 tỷ đồng, tăng 40%), nhưng nhà đầu tư không điều chỉnh chủ trương đầu tư để thực hiện điều chỉnh thỏa thuận ký quỹ giữa Sở Kế hoạch và Đầu tư với Nhà đầu tư, không phù hợp với quy định tại khoản 10 Điều 27 Nghị định số 118/2015/NĐ-CP, cụ thể: “Trường hợp điều chỉnh dự án đầu tư làm thay đổi các điều kiện ký quỹ, cơ quan đăng ký đầu tư và nhà đầu tư thỏa thuận điều chỉnh việc ký quỹ theo quy định tại Điều này”.

Do đâu chậm triển khai

Về tiến độ thi công, dự án chậm triển khai. Cụ thể, ngày 27/6/2019, Sở Xây dựng Quảng Trị ký cấp Giấy phép xây dựng số 109/GPXD (cấp phép thi công hạng mục Biệt thự đơn lập gồm 100 căn), giấy phép có thời hạn là 12 tháng kể từ ngày cấp; ngày 01/11/2019, Sở Xây dựng tỉnh Quảng Trị cấp cho nhà đầu tư Giấy phép xây dựng số 162/GPXD (cấp phép thi công hạng mục 32 căn Shophouse), thời hạn giấy phép là 12 tháng kể từ ngày cấp.

Ngày 28/6/2019, nhà đầu tư tiến hành khởi công xây dựng dự án trên diện tích đã hoàn thành công tác giải phóng mặt bằng và được UBND tỉnh quyết định cho thuê đất với diện tích 106.485 m2. Các hạng mục đã tiến hành thi công gồm: Rà phá bom mìn; thi công hoàn thành đấu nối đường dây trung thế và xây dựng trạm biến áp 63KVA; đang thi công dở dang 81 căn biệt thự theo giấy phép được cấp (theo Biên bản kiểm tra hiện trường ngày 10/8/2025 của Đoàn Thanh tra). Tại thời điểm kiểm tra 81 căn biệt thự mới thi công phần cột và sàn tầng 1. Đến nay, dự án đang tạm dừng thi công. Các nội dung theo giấy phép số 162/GPXD đến nay, Nhà đầu tư chưa triển khai thi công.

Thanh tra tỉnh cho rằng việc đầu tư bị gián đoạn do nhiều nguyên nhân đến từ các yếu tố. Về khách quan, quá trình đầu tư, triển khai dự án bị ảnh hưởng bởi yếu tố dịch bệnh Covid-19 (2019 - 2020) đã làm ảnh hưởng đến tiến độ thi công. Việc biến động về cơ cấu xúc tiến du lịch, nhu cầu du lịch của người dân địa phương, khu vực giảm mạnh làm ảnh hưởng nhiều đến nhu cầu đầu tư của các nhà đầu tư. Các yếu tố về giá cả vật liệu của thị trường tăng cao sau dịch Covid -19 cũng là yếu tố ảnh hưởng đến tổng mức đầu tư dự kiến dẫn đến việc gián đoạn trong công tác đầu tư của Dự án.

Về chủ quan, nhà đầu tư còn chậm thực hiện các thủ tục đầu tư đối với Dự án, các sở, ngành còn để xảy ra các thiếu sót trong công tác thẩm định, tham mưu phê duyệt các thủ tục đầu tư còn chậm đã là ảnh hưởng đến mục tiêu, tiến hộ thực hiện và nhu cầu đầu tư của nhà đầu tư Dự án.

Tuy nhiên, Thanh tra cho rằng nguyên nhân chính của chậm tiến độ là việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên diện tích (7,086 ha), mà các hộ dân đang sinh sống và đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thuộc vùng quy hoạch dự án mà nhà đầu tư không thể thương thảo, đền bù để giải phóng mặt bằng.

Đưa dự án trở lại tiến độ

Để đảm bảo thực hiện dự án không vướng mắc đến công tác thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của nhà đầu tư, Thanh tra tỉnh Quảng Trị đề xuất điều chỉnh Quyết định chủ trương đầu tư; điều chỉnh Quy hoạch chi tiết dự án, trong đó đưa phần diện tích hơn 7,086 ha không thỏa thuận chuyển nhượng được với các hộ dân, cá nhân ra khỏi phạm vi thực hiện dự án theo đúng quy định tại khoản 2 Điều 61 Nghị định số 102/2024/NĐ-CP ngày 30/7/2024 của Chính phủ. Trên cơ sở đó thực hiện điều chỉnh quy hoạch chi tiết xây dựng của dự án và các thủ tục khác có liên quan để làm cơ sở cho chuyển mục đích sử dụng đất và cho thuê đất đối với phần diện tích còn lại đã hoàn thành nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo đúng quy định pháp luật.

Thanh tra cũng kiến nghị Sở Kế hoạch và Đầu tư - nay là Sở Tài chính tỉnh Quảng Trị rút kinh nghiệm trong việc thẩm định năng lực tài chính của nhà đầu tư đề xuất dự án. Theo đó, các tài liệu chứng minh năng lực tài chính cần đảm bảo phù hợp với cơ cấu nguồn vốn đề xuất của nhà đầu tư.

Sở Xây dựng rút kinh nghiệm trong việc thẩm định thiết kế cơ sở có tổng mức đầu tư chưa phù hợp với quyết định chủ trương đầu tư được phê duyệt.

Thanh tra yêu cầu nhà đầu tư tích cực đẩy nhanh tiến độ thực hiện hoàn thành dự án đi vào hoạt động đúng tiến độ; trong trường hợp nhà đầu tư tiếp tục chậm tiến độ hoàn thành dự án mà không có lý do phù hợp để gia hạn thời gian thực hiện dự án thì sẽ không được hoàn trả tiền ký quỹ đảm bảo đầu tư theo quy định tại Điều 26 Nghị định số 31/2021/NĐ-CP, ngày 26/3/2021 của Chính phủ về việc quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Đầu tư. Nhà đầu tư tổ chức lập hồ sơ điều chỉnh quy hoạch chi tiết, dự án đầu tư xây dựng, thiết kế xây dựng, hồ sơ cấp phép xây dựng phù hợp với quỹ đất đã được giải phóng mặt bằng. Hoàn thành chậm nhất đến ngày 31/12/2025.