Bài học từ quốc tế về kinh nghiệm “giải cứu” thị trường bất động sản

Giải cứu dự án “treo”

Giữa năm 2020, Trung Quốc tung ra chính sách “ba lằn ranh đỏ" nhằm giảm rủi ro hệ thống tín dụng bằng cách hạn chế khả năng vay mới của các DN BĐS, làm cạn kiệt nguồn tài chính của nhiều công ty đã mắc nợ. Sau khi chính sách này được ban hành, các DN bắt đầu mất thanh khoản và vỡ nợ, mở đầu là sự sụp đổ của tập đoàn China Evergrande, kéo sau đó là hàng loạt tập đoàn lớn khác. Hàng trăm dự án BĐS dừng vô thời hạn. Làn sóng người mua nhà từ chối trả tiền vay ngân hàng nổ ra tại hơn 100 TP của Trung Quốc.

Tháng 12/2022, Trung Quốc đã đưa ra những chính sách mới và được hiểu ngầm là Ba lằn ranh đỏ không còn được áp dụng nữa. Chính phủ ban hành hàng loạt cơ chế chính sách nhằm tháo gỡ, thúc đẩy thị trường BĐS, khuyến khích người dân mua nhà như nới lỏng tín dụng cho người mua, sửa nhà; giảm lãi vay thế chấp và tỷ lệ trả trước khi mua nhà trả góp; nới lỏng các hạn chế cho vay thế chấp và mua nhà... Nổi bật là tung ra biện pháp đặc biệt để hỗ trợ các TP thúc đẩy tiến độ xây dựng, bàn giao dự án nhà ở dang dở.

Các khoản vay đặc biệt có thời hạn không quá 3 năm với lãi suất ưu đãi 2 năm đầu được chuyển giao cho chính quyền địa phương đứng ra xét duyệt, chịu trách nhiệm. Đối tượng được hỗ trợ vay là dự án sắp hoàn thành, thanh khoản cao, DN uy tín. Nhiều địa phương kêu gọi DN vốn Nhà nước cùng tham gia vào Quỹ hỗ trợ các dự án treo. Khuyến khích công ty “chất lượng cao” mua lại “dự án chất lượng cao”.

Tháng 11/2022, 6 ngân hàng đã ký kết, công bố khoản hỗ trợ tài chính, hơn 1.000 tỷ Nhân dân tệ tương đương 140 tỷ USD, chủ yếu để phát triển BĐS, thế chấp, mua bán - sáp nhập cung cấp tài chính cho đầu tư trái phiếu. Kết quả, nhiều dự án được tái khởi động trở lại, hoàn thành việc xây dựng.

Tương tự, ở Ấn Độ 4 năm trước đây, Chính phủ nước này cũng đã phê duyệt quỹ trị giá 25,000 crore Rs (xấp xỉ 3 tỷ đô la Mỹ) để giúp hoàn thành hơn 1.600 dự án nhà ở bị đình trệ và xác nhận việc thiết lập một cơ chế đặc biệt để cung cấp tài chính nợ ưu tiên để hoàn thành các dự án bị đình trệ trong lĩnh vực nhà ở giá cả phải chăng và thu nhập trung bình.

Thị trường BĐS Việt Nam đang trong giai đoạn thiếu hụt trầm trọng nguồn cung, đặc biệt là nguồn cung sản phẩm giá bình dân, phù hợp với thu nhập của phần đông người dân. Trong khi đó, có hàng nghìn dự án vẫn đang bị “treo” chưa thể hoàn thiện để đưa nguồn cung ra thị trường. Giải quyết vấn đề cho các dự án “treo” này, chắc chắn là một giải phải góp phần tích cực vào cải thiện nguồn cung. Trên cơ sở phân loại chi tiết, những dự án đủ sức triển khai thì gỡ vướng về pháp lý, dự án không thể triển khai thì cho DN “khỏe” mua lại. Việc bố trí riêng nguồn ngân sách thông qua các quỹ hỗ trợ cũng là một giải pháp phù hợp, góp phần tích cực vào việc cải thiện nguồn cung.

Niềm tin của khách hàng là vấn đề lớn

Quý 1/2023, biện pháp hỗ trợ của chính quyền Trung Quốc cùng với việc dỡ bỏ những hạn chế dịch Covid-19 khiến niềm tin thị trường được đẩy mạnh, thị trường bắt đầu có tín hiệu hồi phục. Tuy nhiên, thay vì tiếp tục tăng cường biện pháp nhằm tận dụng đà phục hồi đó để giúp thị trường thực sự vực dậy, thì chính quyền Trung Quốc lại cho thấy sự giới hạn của các biện pháp hỗ trợ khiến thị trường BĐS tiếp tục lao dốc trở lại.

Tín dụng ngân hàng cho lĩnh vực BĐS cho vay cá nhân lẫn doanh nghiệp vẫn còn thấp. Trong khi các nhà phát triển BĐS đang phải vật lộn với những khoản lỗ lớn và núi nợ trái phiếu. Thua lỗ kéo dài khiến nguồn lực của nhóm DN Nhà nước bị hạn chế, nhất là khi đang triển khai dự án mua lại của DN BĐS tư nhân đã phá sản. Càng khiến tâm lý của khách hàng mua nhà, người dân suy giảm.

Trong khi đó, Trung Quốc đã phải đối mặt với tình trạng dư thừa nguồn cung căn hộ kỷ lục trong nhiều năm. Thanh khoản khó khăn càng khiến tình trạng này trở lên trầm trọng, với khoảng 1/3 tổng số căn hộ mới đã hoàn thành vào năm 2022 không bán được, do người tiêu dùng thận trọng với khoản chi tiêu lớn, người mua nhà vẫn còn tâm lý e dè trong bối cảnh triển vọng kinh tế và cơ hội việc làm suy yếu, niềm tin vào thị trường của người dân Trung Quốc dường như đã “sụp đổ”. Thay vì mua BĐS trong nước, một lượng lớn khách hàng, nhà đầu tư đã chuyển hướng sang BĐS nước ngoài, điều này càng khiến thị trường BĐS Trung Quốc bó hẹp cơ hội phục hồi.

Vì thế, từ năm 2021 đến nay, Trung Quốc đã chứng kiến hiện tượng “sụp đổ” của hàng loạt ông lớn trong ngành BĐS. Khởi đầu cho chuỗi Domino đó là Tập đoàn China Evergrande, từng là nhà phát triển lớn nhất của Trung Quốc. Sau đó là Kaisa Group Holdings Ltd., Sunac China Holdings Ltd., Và ở thời điểm hiện tại, nguy cơ cao nhất đang gọi tên “Country Garden” - một trong những DN luôn nằm trong top 100 nhà phát triển BĐS có doanh số bán hàng lớn nhất Trung Quốc

Rõ ràng, thực tế đã cho thấy, khi các doanh nghiệp đầu ngành này bị “sụp đổ” sẽ gây ra hậu quả khôn lường cho cả thị trường và ảnh hưởng trực tiếp tới cả nền kinh tế quốc gia. Nên có sự “quan tâm, hỗ trợ” riêng và đặc biệt cho DN lớn, có mức độ ảnh hưởng rộng tới thị trường BĐS. Tuy nhiên, cũng cần có các quy định cụ thể để đảm bảo sự hỗ trợ là “xứng đáng”, vì mục tiêu chung, tránh tâm lý “ỷ lại”.

Sử dụng công cụ thuế

Số liệu nghiên cứu thị trường của Singapore Real Estate Market, năm 2023 quy mô thị trường BĐS của quốc gia này đạt ngưỡng trên 43,7 tỷ đô la Mỹ, được thúc đẩy bởi các dự án nhà ở giá rẻ trong nước. BĐS Singapore là thiên đường cho các nhà đầu tư nước ngoài và giá trị đang tăng trưởng đều đặn. Để làm được điều đó, Singapore đã sử dụng công cụ thuế một cách hiệu quả để hỗ trợ kiểm soát và điều tiết thị trường.

Cụ thể, đánh thuế đối với người bán nhà theo thời gian nắm giữ, nếu người mua BĐS bán ngay trong năm đó thì phải đóng thuế là 12% giá trị, bán vào năm thứ hai đóng thuế 8%, năm thứ ba là 4%. Sau 3 năm người bán sẽ không phải đóng thuế; Thực hiện chính sách áp hạn mức cho vay tối đa, khi vay mua căn nhà đầu tiên, ngân hàng sẽ giải ngân 80%, căn thứ 2 là 60%, căn thứ 3 là 40%. Càng mua nhiều BĐS, mức cho vay càng thấp đi.

Đặc biệt, người nước ngoài khi mua bất kỳ ngôi nhà nào, thuế suất phải nộp sẽ tăng gấp đôi lên 60% từ mức 30% trước đó. Thuế trước bạ bổ sung của người mua (từ ngày 27/4/2023) là 20% đối với công dân Singapore mua căn nhà thứ 2, 30% mua ngôi nhà thứ 3 và các ngôi nhà tiếp theo. Bên cạnh đó, Singapore cũng thu thuế đối với BĐS đầu tư và BĐS có giá trị cao (từ năm 2023) nếu vượt quá 30.000 đô la Singapore là 4 - 23%. Thuế suất nhà ở không phải là chủ sở hữu - người cư trú với phần giá trị hàng năm vượt quá 30.000 đô la Singapore là 11 - 27%.

Như vậy, kinh nghiệm rút ra là sử dụng công cụ thuế để điều tiết thu nhập, nắn chỉnh nguồn tiền và chống đầu cơ BĐS sẽ giúp thúc đẩy một thị trường phát triển bền vững, hiệu quả. Tuy nhiên, đối với Việt Nam để tránh trùng lặp, thuế chồng thuế và rủi ro khiến người dân bị “kiệt quệ” sức mua, dẫn đến các hệ lụy khác về lâu dài với nền kinh tế thì mức thuế suất phải nộp cần được nghiên cứu kỹ. Đồng thời, đánh thuế BĐS trước hết định giá tài sản - hoạt động tốn kém hơn trong việc quản lý thuế định kỳ và cũng có xu hướng gây ra nhiều thủ tục hành chính hơn.

Vì vậy, tài sản cần được định giá định kỳ để theo kịp những thay đổi của thị trường nhà ở, áp dụng các phương tiện ước tính cơ sở thuế khác, tránh sai lệch trong lâu dài. Bên cạnh đó, để giảm bớt tác động đột ngột của cải cách thuế, việc thực hiện cải cách thuế phải tiến hành dần dần. Những thay đổi đột ngột về nghĩa vụ thuế có thể dẫn đến những thay đổi không mong muốn trong việc phân bổ nguồn lực và sự phản đối của cộng đồng. Việc áp dụng thuế nên được tiến hành dần dần, bắt đầu với mức thuế suất thấp và tăng dần theo thời gian.

Trong suốt thời gian qua, dư luận đã đề cập rất nhiều đến vấn đề thị trường BĐS Việt Nam đang trải qua giai đoạn khó khăn kéo dài, các doanh nghiệp BĐS, Môi giới BĐS rơi vào trạng thái suy yếu, kiệt quệ. Nhưng ít ai nghĩ được rằng, Chính phủ, các cơ quan ban ngành cũng đang phải đối mặt với thách thức rất lớn trong nỗ lực vực dậy thị trường BĐS.

Tuy nhiên, để thị trường có thể đạt được những chuyển biến rõ rệt, đặc biệt cần thêm nhiều các giải pháp thật sự cụ thể, chi tiết và mạnh tay hơn nữa từ phía Chính Phủ, các bộ, ngành. Các hành động này phải thật nhanh, thật mạnh, thật dứt khoát và triệt để đến khi nào các vấn đề của thị trường được giải quyết hết mới thôi. Tránh tình trạng ngắt quãng, đứt đoạn khiến đà phục hồi bị mất. Cũng không nên coi nhẹ, gác lại bất cứ tồn đọng nào. Bởi lẽ, chỉ cần một tàn dư nhỏ, ấp ủ lâu dần cũng dễ khiến ngọn lửa bùng trở lại.