Bài toán hậu mãi chung cư có thời hạn: Giá nhà sẽ điều chỉnh theo thị trường

Trước phương án quy định thời gian sử dụng chung cư chỉ nên là 50-70 năm, bên cạnh những ý kiến không đồng tình do đề xuất không giải được "bài toán hậu mãi" như tâm lý sở hữu của phần đông người dân Việt Nam, vẫn có ý kiến đồng tình với đề xuất hay nhiều người khác cũng cho biết sẽ chọn mua chung cư trong tương lai.

Giá chung cư sẽ điều chỉnh theo cung - cầu 

Chị Giang, cư dân tại một chung cư ở quận Long Biên cho rằng nếu không áp dụng thời hạn, sau 50 năm nữa, tình trạng xuống cấp sẽ đồng loạt xảy ra tại các khu đô thị như Hà Nội, Tp.HCM. Lúc ấy, theo chị, nếu không có giới hạn này, cư dân sẽ phải sống trong những nơi ở xập xệ. Một chung cư khi xuống cấp, theo chị Giang sẽ chịu áp lực lớn xoay quanh nhiều vấn đề, từ kết cấu, thoát nước, xả thải, điện, thang máy… 

Dù vậy, chị Giang cũng không cảm thấy lo lắng trước câu hỏi "Ở đâu sau 50 năm nữa" bởi tin rằng Nhà nước sẽ có chính sách hợp lý, tạo điều kiện cho người dân.

Trong trường hợp thay đổi chính sách, chị Giang dự đoán giá chung cư sẽ điều chỉnh giảm so với hiện này và sẵn sàng tích tiền để mua thêm nhà chung cư. Theo chị, việc một chung cư sẽ xuống cấp theo thời gian là điều hiển nhiên nên có mua hay không chỉ đơn giản là lựa chọn. 

"Với mức giá chung cư cao như hiện nay mà ở được 50 năm tôi thấy không đáng nhưng nếu cũng thời gian như vậy, giá lại giảm mạnh thì tôi thấy ổn", chị Giang trầm ngâm. Chị cho rằng khi giá chung cư giảm, phần tiền chị trích ra cho nhà giảm đi, như vậy có có tiền dôi dư để mua các chung cư khác "gối đầu" khi chung cư này hết hạn. 

Còn chị Nguyễn Thị Duyên, một chủ quán cơm online tại Khu Đô Thị Văn Phú, cho biết: "Gia đình tôi đang tìm mặt bằng để vừa kinh doanh, vừa ở. Nếu chung cư sở hữu được có hạn thì có thể giá thuê, mua chung cư sẽ giảm xuống. Khi ấy, gia đình tôi sẽ tiếp cận hơn", chị nói. Còn với giá chung cư như hiện tại, chị vẫn phải đi thuê nhà. Thu nhập hàng tháng của quán cơm nhà chị Duyên hiện đều phải trích ra một số tiền lớn trả tiền mặt bằng nên không tích lũy được nhiều lợi nhuận. Chị Duyên cũng hy vọng có một ngày gom góp được tiền, mua nhà để ổn định cuộc sống. 

Bên cạnh đó, nhiều trường hợp người mua căn hộ trên đất thương mại dịch vụ, ngay từ đầu đã biết rõ thời hạn sử dụng là 50 năm, cũng tỏ ra bình thản đón nhận do đã tính khấu hao trong quá trình sử dụng theo từng năm ngay từ lúc mua nhà. Sự khác biệt giữa giá nhà 50 năm và giá nhà có thời hạn vĩnh viễn cho thấy giá trị căn chung cư sẽ biến động theo điều chỉnh cung - cầu từ thị trường. Chỉ khi đề xuất thực sự được thông qua, phản ứng từ thị trường mới là câu trả lời chính xác cho câu hỏi giá chung cư liệu sẽ biến động ra sao.

Hình ảnh không phù hợp đô thị hiện đại

Theo TS Sử Ngọc Khương - Giám đốc cấp cao, Bộ phận đầu tư Savills Việt Nam, thực tiễn ở các đô thị lớn như Tp.HCM và Hà Nội thì các công trình chung cư đã xuống cấp dẫn đến mất an toàn cho người sử dụng và ảnh hưởng đến việc chỉnh trang, tái thiết cho các đô thị.

"Các chung cư nó có tuổi đời 50 năm, 60 năm sẽ là một hình ảnh không phù hợp với bối cảnh đô thị hiện đại", ông nói.

Bên cạnh đó, việc di dời người dân ra khỏi khu vực không an toàn để xây dựng chung cư mới là một vấn đề thực tiễn mà các cơ quan quản lý đang phải rất đau đầu để xử lý.

Ông nêu dẫn chứng, ở các nước trên thế giới, các chung cư khi hết 50 năm, 70 năm sẽ được tháo dỡ và xây dựng mới, người dân phải rời ra khỏi nơi cư trú đó. "Dĩ nhiên, Nhà nước, Chính phủ và các nhà đầu tư cần xử lý các vấn đề làm sao để ổn định cuộc sống của người dân này và tái lập nơi ở mới bằng hình thức tại chỗ hoặc một vị trí khác cho người dân", ông cho hay.

"Chúng ta đang đối đầu với rất nhiều khó khăn khi có rất nhiều chung cư ở Tp.HCM, Hà Nội trong tình trạng mất an toàn đối với người dân ở trong công trình đó và các công trình kế cận. Trong khi đó, các cơ quan quản lý đang không biết làm sao để dời người dân ra đi, và các nhà đầu tư cũng không thể thực hiện việc tái lập đầu tư dự án mới, bởi vì người dân đang còn ở đó", ông cho hay.

Vẫn sẽ có người mua chung cư 50 năm

Anh Phạm Văn Khiêm, một môi giới chung cư tại Hà Nội cho biết việc giới hạn sở hữu bất động sản 50 năm thực ra không còn mới. "Tại nhiều dự án, nếu căn hộ 50 năm và căn hộ sở hữu lâu dài có cùng chất lượng như nhau, tiện ích như nhau nhưng giá chênh lệch từ vài trăm triệu đến cả tỷ đồng thì nhiều người vẫn chọn căn hộ sở hữu 50 năm thay vì lâu dài", anh nói.

Cũng theo môi giới này, các chung cư 50 năm cũng nằm tại vị trí đắc địa, vẫn tích hợp các văn phòng ngay trong dự án, nhờ đó tạo nên cộng đồng dân và thu hút đông đảo khách mua để ở và cho thuê.

Nhiều năm làm môi giới bất động sản, anh cho biết sẽ không bất ngờ nếu đề xuất của Bộ Xây dựng được thông qua. "Tuy nhiên, sẽ cần thời gian dài để xây dựng chính sách nên hiện tại thanh khoản thị trường bất động sản chung cư sẽ không bị ảnh hưởng, người dân không cần lo lắng", anh nói thêm.

Trong trường hợp khi đề xuất của Bộ Xây dựng được hoàn thiện và thông qua, có thể giá chung cư sẽ giảm và gây sốt đất nền như dự đoán, tuy nhiên vẫn sẽ bán được chung cư, chỉ là lượng bán có thể sẽ thấp hơn trước nhiều.

"Có thể sau này những môi giới chung cư sẽ vất vả hơn trong việc tư vấn cho khách hàng. Hiện tại chúng tôi vẫn tư vấn như bình thường và trấn an khách hàng không nhất thiết phải lo lắng vì Nhà nước chắc chắn có có phương án phù hợp", anh nói.