Nhiều yếu tố khiến giá bất động sản tiếp tục neo ở mức cao. Ảnh: Bình Nguyên
Giá bất động sản tại Việt Nam tiếp tục duy trì xu hướng đi lên sau nhiều năm tăng liên tục. Theo TS. Cấn Văn Lực, Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ quốc gia, giá nhà đất tại Việt Nam đã tăng 59% trong giai đoạn 2019-2024. Sang năm 2025, giá nhà tiếp tục tăng thêm 10-30%.
Đến năm 2026, xu hướng tăng giá không chỉ diễn ra tại các đô thị lớn mà còn lan sang nhiều địa phương. Theo TS. Cấn Văn Lực, một trong những động lực quan trọng nhất thúc đẩy thị trường thời gian qua là quá trình hoàn thiện thể chế. Nhiều luật, nghị quyết và nghị định mới được ban hành nhằm tháo gỡ các vướng mắc về đất đai, đầu tư, nhà ở và kinh doanh bất động sản. Cùng với đó, Chính phủ đang tập trung xử lý hơn 3.300 dự án tồn đọng, góp phần khơi thông nguồn cung và tạo thêm dư địa cho thị trường.
Đằng sau bức tranh tăng trưởng chung, mức tăng giá giữa các khu vực có sự khác biệt rõ rệt, phụ thuộc vào mức độ hưởng lợi từ quy hoạch và hạ tầng.
Dữ liệu của Batdongsan.com.vn cho thấy, xã Thường Tín (Hà Nội) ghi nhận giá đất tăng tới 23% so với tháng 12.2025 nhờ tiến độ mở rộng Quốc lộ 1A và quy hoạch Thủ đô. Tại Đông Anh, nơi cầu Tứ Liên đang được triển khai và tuyến metro số 10 vừa khởi công, giá chung cư tăng 22%.
Điểm chung của các khu vực này không nằm ở lợi thế vị trí sẵn có mà ở việc được hưởng lợi từ các dự án hạ tầng lớn. Khảo sát của Batdongsan.com.vn cũng cho thấy 91% khách hàng sẵn sàng trả thêm từ 5-15%, thậm chí trên 15%, để sở hữu bất động sản gần các công trình hạ tầng trọng điểm. Điều này cho thấy hạ tầng không còn là yếu tố cộng thêm mà đã trở thành tiêu chí quan trọng trong quyết định mua nhà.
Ngoài quy hoạch và hạ tầng, TS. Cấn Văn Lực cho rằng mặt bằng giá còn chịu tác động từ chi phí đầu vào ngày càng tăng, bao gồm tiền sử dụng đất, chi phí đền bù giải phóng mặt bằng và giá vật liệu xây dựng.
Tâm lý thị trường cũng góp phần duy trì mặt bằng giá cao. Theo khảo sát của Batdongsan.com.vn, có tới 71% người bán tại TP.HCM và 32% tại Hà Nội vẫn giữ nguyên mức giá kỳ vọng, không chấp nhận giảm giá. Đáng chú ý, 81% người bán cho biết mục đích bán bất động sản là để tiếp tục mua một bất động sản khác. Sự kết hợp giữa tâm lý giữ giá và dòng tiền tái đầu tư đang góp phần thiết lập mặt bằng giá mới trên thị trường.
Nhìn về dài hạn, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn, nhận định thị trường bất động sản Việt Nam đang được tái định hình bởi ba xu hướng lớn gồm quy hoạch và hạ tầng, minh bạch hóa thông tin và sự phân hóa ngày càng rõ nét giữa các phân khúc.
Theo ông Tuấn, quy hoạch và đầu tư hạ tầng đang làm thay đổi cả nguồn cung lẫn dòng tiền đầu tư. Tại Hà Nội và TP.HCM, các dự án metro, đường vành đai, cao tốc liên vùng cùng quy hoạch phát triển đô thị đang mở rộng không gian phát triển, đưa nguồn cung dịch chuyển từ khu vực trung tâm sang các đô thị vệ tinh và những hành lang tăng trưởng mới.
Khảo sát của Batdongsan.com.vn cho thấy 67% người tham gia đánh giá quy hoạch có tác động lớn hoặc rất lớn đến thị trường. Thực tế, tỉ trọng nguồn cung tại các khu vực mở rộng đều tăng lên trong những năm gần đây. Tại TP.HCM, nguồn cung ở khu Đông tăng từ 29% năm 2019 lên khoảng 33% trong nửa đầu năm 2026, còn nhóm đô thị mở rộng tăng từ gần 5% lên 15%, trong khi khu vực trung tâm giảm từ 21% xuống 13%. Tại Hà Nội, nguồn cung ở khu vực cận trung tâm tăng từ khoảng 17% lên 23%, còn vùng vệ tinh tăng từ gần 8% lên 11%.
Ông Đinh Minh Tuấn cho rằng diễn biến tại hai thị trường lớn cho thấy khoảng cách địa lý đang dần được thay thế bằng thời gian di chuyển và chất lượng kết nối. Những khu vực nằm xa trung tâm truyền thống vẫn có thể thu hút nhu cầu nếu được đầu tư hạ tầng đồng bộ, có hệ thống tiện ích hoàn chỉnh và cộng đồng cư dân đang hình thành.
