Thêm quy định điều tiết khi thị trường bất động sản sốt nóng hoặc đóng băng

Trình bày Tờ trình tóm tắt Dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị cho biết, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 điều chỉnh một lĩnh vực rộng, tác động đến rất nhiều ngành, nhiều thành phần kinh tế, nhiều doanh nghiệp, tổ chức, cá nhân. Sau gần 8 năm triển khai thực hiện, Luật và các văn bản hướng dẫn thi hành đã xuất hiện những tồn tại, hạn chế cần được sửa đổi bổ sung.

Bộ trưởng Nguyễn Thanh Nghị cho biết, Dự Luật  gồm 11 Chương với 93 Điều. Trong đó, bổ sung các khái niệm mới như: Dự án bất động sản, chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản, hợp đồng kinh doanh bất động sản, hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản. 

Bổ sung các hành vi bị nghiêm cấm mới như: Thu tiền mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai không đúng quy định; sử dụng tiền mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai của bên mua, thuê mua trái pháp luật nhằm đảm bảo tính thống nhất, đồng bộ với các luật ban hành sau như Bộ luật Dân sự, Luật Đầu tư và phù hợp hơn với tình hình thực tiễn.

Sửa đổi, bổ sung quy định hiện hành về các loại bất động sản đưa vào kinh doanh, đồng thời làm rõ hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản với việc chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai. Dự Luật lần này cũng sửa đổi, bổ sung các quy định liên quan đến kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng có sẵn; Kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai; Kinh doanh quyền sử dụng đất; Chuyển nhượng dự án bất động sản...

Trong đó, Chính phủ đề xuất áp dụng quy định về việc bất động sản hình thành trong tương lai phải giao dịch qua sàn. Cụ thể, theo Điều 57, hai loại giao dịch bất động sản phải thông qua sàn, gồm chủ đầu tư bán, cho thuê mua nhà ở hoặc công trình hình thành trong tương lai và chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại đất đã có hạ tầng kỹ thuật. Còn các giao dịch khác được khuyến khích thông qua sàn.

Quy định các giao dịch nhà đất phải thông qua sàn từng được nêu tại Luật Kinh doanh bất động sản 2006, nhưng sau đó được bỏ khi sửa luật vào năm 2014 và áp dụng đến nay. 8 năm qua, việc không bắt buộc giao dịch mua, bán, chuyển nhượng bất động sản phải qua sàn đã làm giảm tính minh bạch, công khai thông tin, nhất là với bất động sản hình thành trong tương lai.

Luật hiện hành cũng thiếu quy định nhằm mục đích công khai, minh bạch các thông tin của bất động sản hình thành trong tương lai đưa vào kinh doanh… Ngoài ra, điều kiện thành lập sàn giao dịch bất động sản hiện nay cũng bất cập, dẫn tới khó khăn trong quản lý, cũng như chưa đảm bảo phòng chống rửa tiền, tạo kẽ hở cho các sàn lách luật. 

Dự Luật cũng bổ sung các quy định siết lại điều kiện thành lập, quyền và nghĩa vụ của người điều hành, tổ chức và cá nhân tham gia sàn.

Trong Dự Luật, Chính phủ dành một chương riêng quy định về điều tiết, bình ổn trong trường hợp thị trường bất động sản sốt nóng hoặc đóng băng. Theo Tờ trình, các quy định hiện hành còn thiếu hoặc lỏng lẻo dẫn tới thị trường bất động sản phát triển thiếu kiểm soát, không có quy hoạch, kế hoạch, chạy theo lợi nhuận, phong trào. Hiện chưa có cơ chế, quy định về trách nhiệm, thẩm quyền kiểm soát, điều tiết thị trường bất động sản của cơ quan nhà nước.

Giá bất động sản, nhất là tại đô thị, cao so với mặt bằng thu nhập chung của người dân, tốc độ phát triển kinh tế. Thị trường dư thừa phân khúc cao cấp, trong khi thiếu sản phẩm trung bình và thấp. Tình trạng đầu cơ bất động sản còn diễn ra khá phổ biến ở các địa phương.

Vì thế, Dự Luật bổ sung quy định, Bộ Xây dựng chủ trì, cùng các bộ, ngành, địa phương trình cấp có thẩm quyền biện pháp điều tiết khi thị trường mất cân đối cung - cầu, số lượng và giá giao dịch tăng - giảm bất thường hay khi xuất hiện thiên tai, chiến tranh, khủng khoảng kinh tế...

Công cụ để Chính phủ điều tiết thị trường bất động sản, gồm chính sách về đầu tư, xây dựng, quy hoạch, nhà ở, đất đai, kinh doanh bất động sản, thuế, tín dụng, tài chính. Việc điều tiết thị trường sẽ theo nguyên tắc tôn trọng quy luật thị trường; phân cấp, phân quyền quản lý.

Dự Luật sửa đổi cũng bổ sung quy định mới trong quản lý Nhà nước lĩnh vực kinh doanh bất động sản, như quản lý hoạt động môi giới, kinh doanh dịch vụ bất động sản, sàn giao dịch; bổ sung các quy định về xử lý vi phạm (tạm dừng giao dịch một phần hoặc toàn bộ dự án bất động sản, chấm dứt hoạt động của dự án bất động sản, đình chỉ, thu hồi Giấy phép hoạt động của sàn giao dịch bất động sản, chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản) và làm rõ hơn trách nhiệm của các bộ, ngành và địa phương có liên quan.

Chưa làm rõ được khái niệm pháp lý “điều tiết thị trường”

Thẩm tra Dự án Luật, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế của Quốc hội Vũ Hồng Thanh cho biết, Thường trực Ủy ban Kinh tế nhất trí sự cần thiết sửa đổi toàn diện Luật Kinh doanh bất động sản. 

Để hoàn thiện Dự Luật, Thường trực Ủy ban Kinh tế đề nghị Dự Luật cần làm rõ “công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích sản xuất, kinh doanh thương mại, dịch vụ, du lịch, lưu trú” tại điểm b khoản 1 Điều 6; trong khi đó khoản 1 Điều 45 mới đưa ra quy định về hợp đồng đối với căn hộ du lịch (condotel), văn phòng kết hợp lưu trú (officetel), chưa có các loại bất động sản mới khác như cửa hàng kết hợp lưu trú (shophouse), căn hộ dịch vụ (serviced apartment)…

Vì vậy, đề nghị Cơ quan soạn thảo phối hợp với Bộ Tài nguyên và Môi trường và Bộ Tư pháp báo cáo Chính phủ nghiên cứu thiết lập khung pháp lý đối với loại hình bất động sản này để bảo đảm minh bạch, bảo vệ quyền lợi chính đáng của nhà đầu tư, khách hàng, người mua, bảo đảm tính thống nhất của hệ thống pháp luật, nhưng phải tuân thủ nguyên tắc không hợp pháp hóa các sai phạm; đồng thời, rà soát quy định tại Điều 45 về hợp đồng kinh doanh bất động sản thống nhất với quy định tại Điều 6… 

Thường trực Ủy ban Kinh tế cũng cho rằng, quy định về “đặt cọc” là quy định mới, đề nghị làm rõ sự cần thiết, cơ sở đề xuất quy định. Trường hợp cần thiết, chỉ quy định nội dung đặc thù của việc đặt cọc trong giao dịch bất động sản hình thành trong tương lai, không cần thiết lặp lại quy định của Bộ luật Dân sự.

Liên quan đến quy định về điều kiện đối với nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh, Thường trực Ủy ban Kinh tế cơ bản tán thành với quy định như tại Dự Luật; đồng thời, đề nghị nghiên cứu, rà soát kỹ lưỡng, sửa đổi quy định tại Dự án Luật Đất đai (sửa đổi).

Về bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, Thường trực Ủy ban Kinh tế đề nghị làm rõ mục đích, nội dung, nội hàm, phạm vi của bảo lãnh, để bảo đảm rõ ràng về quyền và nghĩa vụ, ràng buộc trách nhiệm của các bên trong quan hệ bảo lãnh. Đồng thời quy định chặt chẽ các nội dung ràng buộc nghĩa vụ của chủ đầu tư sử dụng đúng mục đích vốn huy động, tăng cường quyền của khách hàng được tiếp cận thông tin, giám sát tiến độ thực hiện dự án và các quyền hợp pháp khác; bổ sung các nội dung bắt buộc phải có trong hợp đồng; tăng cường quản lý nhà nước, quy định các chế tài xử lý vi phạm bảo đảm tính răn đe…

Đối với giao dịch kinh doanh bất động sản thực hiện thông qua sàn giao dịch bất động sản, Ủy ban Kinh tế đề nghị bổ sung quy định về các loại hợp đồng giữa 03 bên (người mua - chủ đầu tư - sàn giao dịch bất động sản).

Chủ nhiệm Vũ Hồng Thanh cho biết, Thường trực Ủy ban Kinh tế tán thành sự cần thiết phải hoàn thiện cơ sở pháp lý cho sàn giao dịch bất động sản hoạt động chuyên nghiệp, hiệu quả. Tuy nhiên, đề nghị nghiên cứu quy định cho phép các bên tham gia giao dịch được quyền lựa chọn phương thức giao dịch qua sàn hoặc phương thức giao dịch không qua sàn để bảo đảm lợi ích vì chưa đủ cơ sở thực tiễn, chưa rõ về sự cần thiết.

Đối với nội dung về điều tiết thị trường bất động sản, Thường trực Ủy ban Kinh tế tán thành với ý kiến đề nghị cân nhắc tính hợp lý của quy định như tại Dự Luật về điều tiết thị trường bất động sản vì: Chưa làm rõ được khái niệm pháp lý “điều tiết thị trường”; chưa phân biệt được các biện pháp điều tiết thị trường bất động sản với điều tiết thị trường nói chung và điều tiết các thị trường cụ thể khác nói riêng; chưa rõ tính quy phạm pháp luật, bắt buộc thực hiện của các quy định.

Bên cạnh đó, quy định về các trường hợp thực hiện điều tiết thị trường chưa rõ tính định lượng “tăng bất thường”, “giảm bất thường”, “tác động lớn”; việc đánh giá mức độ biến động của thị trường bất động sản chỉ trên cơ sở “lượng giao dịch” là chưa đầy đủ, chưa đúng trọng tâm là chỉ thực hiện các biện pháp can thiệp khi biến động của thị trường bất động sản ảnh hưởng ở mức độ đáng kể.